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A possibilidade de penhora do único imóvel do fiador em contrato de locação

Por Rafael Catani

A lei 8.009/90 que dispõe acerca da impenhorabilidade do bem de família em seu artigo 1º prevê que “O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.”

Conforme se vê de referida legislação, sua intenção não é outra senão resguardar o único imóvel do devedor de modo que ela não seja objeto de qualquer tipo de penhora decorrente de ação judicial desde que seja comprovado que tal imóvel é utilizado como moradia da entidade familiar do devedor, isso com a intenção de garantir a ele e à sua família enquanto vivos que tenham pelo menos um local para residirem, lembrando sempre que a própria Constituição Federal em seu artigo 6º confere à moradia o status de direito social.

Entretanto, a impenhorabilidade a que se refere a lei 8.009/90 – a exemplo de qualquer direito – não é absoluta, sendo certo que o artigo 3º dessa mesma lei traz de forma expressa as hipóteses em que a impenhorabilidade do bem familiar não se aplica. Vale dizer, caso a situação se enquadre naquelas exceções, o devedor não poderá alegar a impenhorabilidade do imóvel, ainda que esse seja o único e que nele resida a sua família.

Dentre as exceções previstas no artigo 3º da lei 8.009/90 podemos citar as hipóteses em que o débito é oriundo de financiamento para a aquisição do próprio imóvel; de não pagamento de impostos incidentes sobre a propriedade do bem; quando o imóvel foi adquirido de forma ilícita ou ainda, quando o proprietário do imóvel considerado como bem familiar tenha figurado na condição de fiador em contrato de locação, sendo essa última situação a que serão feitos alguns apontamentos.

É praxe comercial das imobiliárias exigirem do futuro locatário além da presença de um fiador, que este comprove possuir pelo menos dois imóveis de sua titularidade para que seja admitido a figurar no contrato de locação na condição de fiador, tudo sob o pretexto de que, caso o locatário não honre suas obrigações contratuais, possa o proprietário do imóvel direcionar eventual cobrança judicial e posterior penhora de bem imóvel pertencente ao fiador contratual sem que esse possa alegar que tal imóvel é protegido pela impenhorabilidade legal.

Contudo, conforme as disposições trazidas na lei 8.009/90 em seu artigo 3º, inciso VII, tal preocupação por parte dos proprietários de imóveis ou mesmo das imobiliárias não se justifica do ponto de vista jurídico, uma vez que no momento em que o fiador assume tal condição no contrato de aluguel, ele também traz para si a responsabilidade de não poder alegar a impenhorabilidade de seu único imóvel caso esse venha a sofrer alguma penhora decorrente de ação judicial para cobrança de alugueres movida contra o locatário ou contra o próprio fiador.

Embora existam respeitáveis posicionamentos no sentido de que a o imóvel considerado bem familiar deva ser protegido mesmo na hipótese de seu proprietário ter assumido o papel de fiador contratual em contrato de locação, tem-se que o Supremo Tribunal Federal, que é o responsável por resguardar o cumprimento da Constituição Federal já se manifestou em sentido contrário, ou seja, não é inconstitucional a penhora do único imóvel pertencente ao fiador em contrato de aluguel uma vez que prevalece nesses casos a sua liberdade no momento em que assumiu a responsabilidade pelo não pagamento por parte do locatário.

Portanto, quando algum parente, amigo ou conhecido pedir que você figure como fiador em contrato de aluguel sob a alegação de que é só uma exigência do proprietário ou da imobiliária, recomenda-se prudência e cautela uma vez que caso o locatário não honre suas obrigações contratuais, quem poderá sofrer as consequências advindas de ações judiciais de cobrança ou execução é o próprio fiador, inclusive podendo ter o seu único imóvel penhorado para pagamento da dívida pela qual ele se coobrigou.